Immobili: differenze tra locazioni commerciali, private, residenziali e vacanziere.

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Un immobile - di qualsiasi genere - rappresenta un capitale e come per tutti i beni deve quindi generare un reddito.

Il reddito può essere generato dalla differenza di valore tra quanto pagato al momento dell'acquisto e quanto si riesce a realizzare nel momento della vendita (al netto delle tasse e dei costi di transazione).

Siccome le valutazioni degli immobili sono soggette alle fluttuazioni del mercato questa differenza può assumere anche un valore negativo.
In Italia, dal dopoguerra fino all'anno 2009 tutti gli immobili hanno aumentato il loro valore, cancellando sempre la svalutazione data dall'inflazione e qualche volta premiando con grandi sbalzi: si pensi a cosa è successo a partire dall'introduzione dell'euro che in pratica in pochi anni ha fatto sì che tutti gli immobili praticamente raddoppiassero il loro valore, e in qualche zona addirittura lo triplicassero.

Questo fenomeno ha finito per convincere tutta la gente che il mattone fosse il bene rifugio per eccellenza per cui i più abbienti hanno finito per investire i loro soldi appunto in immobili non solo per abitarli, ma anche per affittarli.
Il ricavato delle locazioni (al netto delle tasse) rappresenta un secondo tipo di reddito.

Ogni immobile è accatastato con una destinazione precisa e questo genera differenze importanti nelle tipologie di locazione.
Gli appartamenti in genere sono destinati ad uso abitativo, ma qualche volta possono essere affittati per uso ufficio. In questo caso il passaggio tra le due destinazioni è abbastanza semplice.
Molti immobili, o alcuni spazi negli edifici (quali i seminterrati, i negozi con o senza vetrine sulla strada, i box, eccetera) possono invece avere una destinazione esclusivamente commerciale.

Locazioni commerciali

Tutte le unità immobiliari commerciali sono regolamentate da precise disposizioni di legge che per le locazioni ne determinano la durata e gli obblighi delle parti in caso di disdetta.
La durata per tutte le categorie commerciali è generalmente di sei anni, con l'eccezione delle attività alberghiere che è stabilita in 9 anni.
Se alla scadenza il conduttore vuole continuare ad utilizzare i locali che ha avuto in affitto, il locatore può opporsi solo nel caso si verifichino alcune condizioni, di cui elenchiamo le più importanti:

  • necessità di utilizzo in proprio o per i familiari dei locali concessi in affitto;
  • necessità di ristrutturare o demolire l'immobile per motivi di sicurezza o di allargamento della proprietà;
  • morosità ripetuta del conduttore.

In ogni caso deve mandare la disdetta con un anticipo tra i dodici e i diciotto mesi (uguale obbligo ha il conduttore in caso di suo recesso).
La legge stabilisce anche che in caso di cessazione del rapporto di locazione, il conduttore ha diritto ad un'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale che è di diciotto mensilità di canone (calcolato sull'ultimo corrisposto) per tutte le attività, con l'eccezione di quelle alberghiere che vedono un incremento dell'indennizzo a ventuno mesi di canoni.

Una ulteriore indennità di identico importo globale è da versare al conduttore qualora il locatore affitti entro 12 mesi ad altra azienda che svolga la stessa attività del precedente affittuario.
In caso di rinnovo il locatore può chiedere un incremento del canone comunque non superiore a quanto calcolato dall'ISTAT per gli incrementi nel settore di attività.

Nelle locazioni commerciali è consentito la sublocazione senza necessità di ottenere il consenso del locatore se il conduttore decide di trasferire ad altri la sua attività, o un ramo della propria azienda: ha però l'obbligo di comunicarlo con lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Il locatore non può opporsi, se non per gravi motivi, e non oltre entro trenta giorni dal ricevimento della raccomandata RR.
Quanto sopra va tenuto in grande considerazione se si è orientati a mettere a rendita una proprietà.

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Locazioni private e residenziali

Gli affitti ad uso abitativo hanno una regolamentazione più semplice e vengono previste con cinque opzioni:

  • A mercato libero (4 + 4) che prevede un periodo di quattro anni con possibilità di rinnovo per altri quattro anni alla scadenza del primo periodo; per questa modalità il canone è stabilito dal locatore.
  • A canone concordato (3 + 2) che prevede un affitto mensile di importo compreso entro limiti stabiliti dalle competenti autorità per l'area territoriale dove l'immobile è inserito. Il primo periodo è di soli tre anni ed il rinnovo e diminuito a due anni. 
    In entrambi i casi alla scadenza il conduttore deve rilasciare l'appartamento nella disponibilità del locatore. Possono peraltro concordare un nuovo contratto.
  • Il contratto transitorio che è compreso tra uno e diciotto mesi.
  • Il contratto transitorio per studenti compreso tra 6 e 36 mesi, e che è riservato unicamente a studenti fuori sede.
  • Il contratto di comodato d’uso che è a titolo gratuito e regolamentato unicamente per accordo tra le parti. 

Le disdette vanno mandate con un anticipo di sei mesi unicamente per le prime due tipologie di contratto.

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Locazioni vacanziere.

Le locazioni turistiche prevedono l’affitto di una casa (o anche di una sola stanza) per periodi brevi, senza nessun obbligo di registrazione se per periodi inferiori ai trenta giorni (ma con l'obbligo di inserimento dell'importo realizzato nell'annuale dichiarazione dei redditi). 

Una recente norma impone però anche la comunicazione dei dati delle persone ospitate (c'è un apposito sito per questa incombenza).

Il canone può essere variato a seconda dei periodi di alta e bassa stagione, o in corrispondenza di eventi particolari.
Questa regolamentazione vale anche per gli affitti con il nuovo sistema 'airbnb'.

La locazione turistica non prevedendo alcun servizio aggiuntivo, non rientra nella regolamentazione dell'attività di Bed and Breakfast per la quale ogni Regione ha le sue norme.

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